Дарение на имот и претенции от наследници

Дарение на имот и претенции от наследници.

Наскоро ми се случи нещо, което е често срещано в България и много хора не знаят за него и не го разбират. Реших да споделя това с вас, за да не се набутвате с пари, нерви и много разправии в един бъдещ момент.

На 7 септември се женя и като подарък, майка ми реши да ми подари апартамента в който живее в момента. Доста хубав подарък като цяло, но следва "документалната част" на подаръка, който не беше до измислен (всичко се прави за няколко дена и ако знаех щях да се посъветвам с адвокат кое как и защо).
Апартамента е на името на майка ми (разведени са с баща ми и целия апартамент е само неин) и е изцяло нейна собственост. Подаръка решава да го направи с Дарение към мен с записано пожизнено право на ползването му (за незнаещите това и дава правото да живее безвъзмездно в апартамента, без да плаща наем на мен, аз съм реални собственик и в община и т.н., НО тя плаща данъци за него и другите неща свързани с плащанията).  До тук нищо нередно и е добре да се запише пожизненото право на ползване, защото има много случаи на деца гонещи родителите си от апартамента, за да живеят сами в него (определено не бих изгонил собствената си майка от апартамента и) и по този начин родителите остават без жилище. Дарението се изповядва пред нотариус (след подготовка на всичките документи и оценка на жилището) за което се заплатихме 770 лв. за услугата. След подписване от моя страна на дарението, разбрах от приятелката ми (бъдещата жена), че баща и е имал проблем с неговия брат при подялба на имоти и направено дарени от страна на баба и към баща и. Бе викам си, не сме платили малка сума (770 лв. за два подписа пред нотариус да сложим не са никак малко пари) и не може да има нещо нередно. Да ама не и според законодателството в България. По закон всяко едно завещание и дарение се оборва и пада много лесно в съда, ако са ощетени всички живи наследници на човека направи завещанието или дарението. Какво ще рече това ли? Ами апартамента в момента е дарен на мен и за община и т.н., аз съм собственик, но майка ми е пожизнено живуща в този апартамент (да е жива и здрава). След нейната смърт, тази хартийка за 770 лв. става само за избърсване на дупето (бе и за това не става, че не е ЕМЕКА). След смъртта на дарителя, тъй като не оставят други имоти, аз и сестра ми имаме равни права над този апартамент като единствени наследници на имота. Това, че апартамента е дарен изцяло на мен, според Българското законодателство никой не го интересува.

"3. Запазена част и разполагаема част
Чл. 28. (1) Когато наследодателят остави низходящи, родители или съпруг, той не може със завещателни разпореждания или чрез дарение да накърнява онова, което съставлява тяхна запазена част от наследството.

(2) Частта от наследството вън от запазената част е разполагаемата част на наследодателя.

Чл. 29. (1) Запазената част на низходящи (включително и осиновените), когато наследодателят не е оставил съпруг, е: при едно дете или низходящи от него - 1/2, а при две и повече деца или низходящи от тях - 2/3 от имуществото на наследодателя.
(2) Запазената част на родителите или само на преживелия от тях е 1/3.
(3) Запазената част на съпруга е 1/2, когато наследява сам, и 1/3, когато наследодателят е оставил и родители. Когато наследодателят е оставил низходящи и съпруг, запазената част на съпруга е равна на запазената част на всяко дете. В тия случаи разполагаемата част при едно дете е равна на 1/3, при две деца е равна на 1/4, а при три и повече деца е равна на 1/6 от наследството.

4. Възстановяване на запазената част
Чл. 30. (1) Наследник с право на запазена част, който не може да получи пълния размер на тази част поради завещания или дарения, може да иска намалението им до размера, необходим за допълване на неговата запазена част, след като прихване направените в негова полза завети и дарения с изключение на обичайните дарове.
(2) Когато наследникът, чиято запазена част е накърнена, упражнява това право спрямо лица, които не са наследници по закон, необходимо е той да е приел наследството по опис.
Чл. 31. За да се определи разполагаемата част, както и размерът на запазената част на наследника, образува се една маса от всички имоти, които са принадлежали на наследодателя в момента на смъртта му, като се извадят задълженията и увеличението на наследството по чл. 12, ал. 2. След това се прибавят към нея даренията с изключение на обичайните такива според тяхното положение по време на подаряването и според стойността им по време на откриването на наследството за недвижимите имоти и по време на подаряване - за движимите.
Чл. 32. Завещателните разпореждания се намаляват съразмерно, без да се прави разлика между наследници и заветници, освен ако завещателят е разпоредил другояче.
Чл. 33. Даренията се намаляват само след като се изчерпят завещаните имущества, и то като се почне от последните дарения и се върви последователно към предшествуващите."
Казано на прост език, с един иск към съда, 99.9% отпада Дарението заради законите за  наследство. Единствено, ако дарителя има достатъчно имоти (няколко апартамента, къща или земи), ако може да се раздели на всички наследници с еднаква стойност, тогава не се закача дарението (казано иначе, ако искате да задържите вашето дарение, имот със същата стойност трябва да се предостави на другите наследници).

До тук да кажем, че вината е била наша (Нотариуса си прибира парите и не го интересува, че хартийката за дарение е само хартийка и не става за реален документ за собственост след смъртта на дарителя) и не сме ходили на адвокат (аз разбрах в последния момент при подписването за подаръка). Следва следващия проблем. Сега собственик на апартамента (водя се "гол собственик" каквото и да е това) се водя само АЗ. Майка ми не може да продаде, дари или да прави каквото и да е било с апартамента. Причината за това е въпросното дарение, което за да се премахне, трябва да се ходи на съд и става дълга и широка.

Ето ви и малко съвети от адвокат (за които си платих, макар и късно) и се надявам да не правите същите грешки и да хвърляте грешни пари на вятъра.

Забравих да спомена, че и Завещанието според Българското законодателство е просто лист хартия, когато има живи наследници (които с един иск в съда, веднага си взимат полагащата им се част от имотите на родителите и завещанието става лист хартия пак...).

Реално не трябва да давате пари на нотариус, защото по наследство ще си получите полагащата ви се част и без дарения и завещания (освен ако родителя не продаде имота докато е жив, при което вече няма да си получите полагащите ви се имоти).

- Какви са рисковете, свързани с прехвърлянето на имоти от родители на деца чрез дарения и завещания?
- Рискът е, че всяко едно дарение или завещание може да бъде оспорвано в съда за възстановяване на т. нар. „запазена част”. Това е запазената от закона част за хората, които имат родствена връзка – деца, родители, съпруг. Когато родителите дарят свой имот само на едно от децата си, след смъртта им другите наследници могат по съдебен ред да намалят дарението до размера на тяхната запазена част.
- Какви други рискове крият такива дарения?
Когато обаче родител се опита да развали дарението, това е много трудно. Може да стане само и единствено по съдебен път. Тъй като дарението е безвъзмездно, дарителят не би трябвало да очаква нищо, а дареният не би трябвало да дължи също нищо, дарението е много трудно да бъде развалено. В чл. 227 от Закона за задълженията и договорите е записано какви са условията, при които може да стане това. Родителят трябва да докаже, че има нужда от издръжка, да докаже, че му е отказана такава, да докаже, че детето има възможност да дава издръжка.    
- Има ли такава практика?
- Разбира се, дарения се развалят. Първо, иска се много кураж от страна на родителя да съди собственото си дете, изисква време и средства. Не са за пренебрегване и изискванията на самия закон, доста е трудно да се докаже липсата на грижи например. 

За какво е "полезно" дарението. При сключен брак на две лица и ако родителя на едното от лицата реши да остави апартамент или друг имот на лицето, с помощта на дарението, имота ще стане само собственост на лицето и няма да се дели при евентуален развод (ако е сключена продажба на имот, то имота се разделя между двамата съпруга).

П.С. Винаги се консултирайте с адвокат за тези работи. За 50-100 лв. хонорар ще избегнете бъдещи проблеми и много по големи разходи.

20 коментара:

  1. Dobre a kakvo stava v slu4ai 4e e napraveno darenie 1/2 na maika mi i 1/2 na men(ot baba mi/maikata na maika mi) , sled smurta i? Pri sudeben isk celiq apartament li otiva pri maika mi kato prqk naslednik ili 1/2?

    ОтговорИзтриване
    Отговори
    1. Целия по принцип. Тя е пряк наследник и докато майка ти е жива, ти нямаш права над този апартамент. По принцип самото дарение, след смъртта на дарителя, има срок на оспорване 5 години (ако до 5 години след смъртта на баба ти, никой не оспори дарението, то след това не може).
      Все пак и съвет с адвокат е нужен, но това е което казва закона.

      Изтриване
  2. Не е съвсем така, както го описваш.
    Запазената част при две деца е 2/3. Ти и сестра ти имате да получавате по 1/3 запазена част от апартамента, а останалата 1/3 я получаваш само ти по силата на дарението.
    Ако дойде време да искате делба, оценява се апартамента примерно на 30,000 лева - плащаш на сестра си нейния дял 10,000 и си остава само твой. Иначе щеше да трябва да й платиш 15,000.
    Освен това майка ти може да е имала два апартамента - тогава оставя единия на теб, другия на сестра ти. Ако тръгнете да се карате кой на кого, ама единия бил по-голям, пък другия бил в по-хубав квартал - ако пазарната стойност е подобна, дарението си остава (спазвате волята на починалия).

    ОтговорИзтриване
  3. ако пред нотариуса сестра ми се откаже от дарения ми имот-след време може ли да се оспорва от нея или децата и

    ОтговорИзтриване
    Отговори
    1. Ако до 5 години след смъртта на дарителя, сестра ви не предяви претенции, последващо предявяване в съда ще е почти невъзможно (може и да пробва, но ще е трудно да се докаже).

      Изтриване
  4. Въпроса ми е следния. На синът ми му "продадохме" 1 апартамент за сметка на което той обеща, че за другият апартамент да няма претенции и да остане на сестра му. Как може да се оформи този отказ, за да неможе след време да има претенции към апартамента обещан на сестрата. Не можеме да оформим и втория апартамент като продажба, защото ако недай си Боже след време нещо стане отиваме на улицата. Има ли начин с нотариално заверено заявление или писмо или нещо друго, да се гарантира обещанието на сина да не предявява претенции към вторият апартамент.

    ОтговорИзтриване
  5. Анонимен9 юни 2015 г., 21:10

    Аба продавай и втория имот. Чак и двете деца ли да ва изхвърлят на улицата…

    ОтговорИзтриване
  6. А какво се случва в следния случай:родителите ми ми дариха първо на мен, а след това на сестра ми по един апартамент, като нейния е срещу право за ползване.Но сестра ми почина преди 9 месеца и зет ми счита дарения апартамент за своя собственост. Родителите ми са много възрасни и не желаят никакви разправии. Те само са дълбоко огорчени от случилото се. Зет ми е бизнесмен и човек с възможности, страхуват се и докато са живи няма да претприемат нищо. Той ги посещава, но не им оказва никаква друга помощ. Аз съм безработна. Въпрос. Мога ли да имам претенции за дял върху дарения на починалата ми сестра апартамент и кога мога да ги предявя. Сестра ми има едно дете.

    ОтговорИзтриване
    Отговори
    1. Апартамента се прехвърля на детето и на вас (по 1/2 за всеки то вас). Мъжът не би трябвало да има право върху него (освен ако не е прехвърлен чрез продажба). Все пак се посъветвайте и с адвокат.

      Изтриване
  7. Баща ми и майка ми са ми дарили апартамент, след като брат ми устно се съгласи на това. Баща ми към момента е починал, майка е с пожизнено право на ползване. Може ли да се развали дарението след като баща ми е починал и брат ми има ли право да оспорва дарението ако са минали пет години от смъртта на баща ми?

    ОтговорИзтриване
  8. Този коментар бе премахнат от администратор на блога.

    ОтговорИзтриване
  9. Въпроса ми е следния. Двама братя сме родителите ми даряват имот с постройка на брат ми. След някоя година даряват на мен апартамента в който живеят с право на ползване докато са живи. Баща ми почина, майка ми е жива и здрава все още.Та питането ми е следното брат ми може ли да развали дарението след края на дните и.

    ОтговорИзтриване
  10. Въпросът ми е следния.Четири деца сме преживе майка ми и баща ми ми даряват апартамент с право на живеене в него след това даряват брат ми и на сестра ми чрез покупко продажба и дават друг апартамент.След дарението на мен баща ми почива а след 10 години и маика ми сега в момента мойте по малки брат и сестра търсят запазените си части само от моя апартамент .Какви са мойте/техните права в този случай и как трябва да постъп.

    ОтговорИзтриване
    Отговори
    1. Тук скоро никой не е отговарял,аз съм един от питащите. И ще те помоля ако си намерил друго място на което отговарят, да го споделиш, за да се насоча на там. благодаря предварително.

      Изтриване
    2. Ако до 5 години след смъртта на дарителя, сестра ви не предяви претенции, последващо предявяване в съда ще е почти невъзможно (може и да пробва, но ще е трудно да се докаже).
      Също така вие можете да предявите претенции към продажбата (ако по думите ви само са го писали като продажба и няма банково извлечение за превод, можете да оспорите продажбата като фиктивна и да си искате вие частите от апартамента).
      Като цяло най-добре е да се посъветвате с адвокат (но това за продажбата е сигурно и ако наистина е фиктивна и няма преведени пари, то вие можете да оспорвате сделката и да си вземете вашите части).

      Изтриване
    3. сестра ми и малкия ми брат предявиха претенции но има останало имущество за раздреляне но те искат дял само от моя апартамент има ли някакъв закон с който да защитя дарението ми

      Изтриване
    4. Ако останалото за разделяне имущество е достатъчно, за да допълни запазената им част /това се установява от съда след оценка на вещо лице/, нямат право да отменят Вашето дарение.

      Изтриване
  11. Искам да попитам,какво е правилно да се направи в моя случай.Преди да се разведем със съпруга ми теглихме заем за апартамент.Имаме едно дете.След развода той категорично се отказа да плаща заема,който се води на негово име първо,после на гаранта и на мен.Заема продължих да го плащам аз.Затова му казах,че ще продължа да го плащам само ако дари часта си на сина ни.Той го направи.След това му се роди дете от жената с която живеят.Възможно ли е след време другото дете да има притенции върху апартамента който плащам аз .Сега той се води на мое име и на сина ми.Какво да направя за да нямаме един ден проблеми?

    ОтговорИзтриване
  12. Въпроса ми е следния. Двама братя сме родителите ми даряват имот с постройка на брат ми. След някоя година даряват на мен апартамента в който живеят с право на ползване докато са живи. Баща ми почина,минали са 10 години от кончината му. Майка ми е жива и здрава все още.Стопанисвам и поддържам имота 20 години. Та питането ми е следното:брат ми изяви претенции към дарения ми имот.Каква ще е неговата разполагаема част след като майка ми си отиде от този свят.И какво може да се направи,докато е жива и здрава, за да се отърва от рекета на брат си.Майка ми е на моя страна.

    ОтговорИзтриване
  13. Искам да попитам,какви са ми правата и мога ли да направя нещо по този случай за да си запазя моята 1/3 част.Случаят е такъв,преди години баща ми почива.Наследници на апартамента сме майка ми,сестра ми и аз.В момента работя в чужбина.А майка ми и сестра ми са си прехвърлили тяхните частии на сестра ми малката и дъщеря.Аз отказах да си дам моята част.Мога ли да си я търся или губя имота си?Какво трябва да направя?Благодаря ви предварително!

    ОтговорИзтриване